不动产信托案例-课件(PPT演示)

  不动产信赖案例呈文不动产信赖案例呈文呈文人: 信赖部林朝明呈文人: 信赖部林朝明 实质原则实质原则一、 信赖先容一、 信赖先容二、 不动产土地信赖二、 不动产土地信赖租赁型租赁型出售型出售型三、 受益权让与布局三、 受益权让与布局四、 邦内现实凯旋案例四、 邦内现实凯旋案例五、 本行商议中案例五、 本行商议中案例○○○○大楼○○○○大楼六、 结论六、 结论七、 附件七、 附件 信赖先容信赖先容信赖先容信赖先容 信赖道理信赖道理‧ ‧ 委托人将家产权移转或为其处分, 使受托人依信委托人将家产权移转或为其处分, 使受托人依信赖本心, 为受益人之利益或为特定之方针, 管理托本心, 为…

  不动产信赖案例呈文不动产信赖案例呈文呈文人: 信赖部林朝明呈文人: 信赖部林朝明 实质原则实质原则一、 信赖先容一、 信赖先容二、 不动产土地信赖二、 不动产土地信赖租赁型租赁型出售型出售型三、 受益权让与布局三、 受益权让与布局四、 邦内现实凯旋案例四、 邦内现实凯旋案例五、 本行商议中案例五、 本行商议中案例○○○○大楼○○○○大楼六、 结论六、 结论七、 附件七、 附件 信赖先容信赖先容信赖先容信赖先容 信赖道理信赖道理‧ ‧ 委托人将家产权移转或为其处分, 使受托人依信委托人将家产权移转或为其处分, 使受托人依信赖本心, 为受益人之利益或为特定之方针, 管理托本心, 为受益人之利益或为特定之方针, 管理或处分信赖家产之相合或处分信赖家产之相合( (信赖法第監察人監察人(監督受託人)信赖法第1 1 条条) )。 。分派信赖益处受託人管理、 處分、運用信託財產委託人簽訂信託契約交付信託財產受益人 不动产土地信赖不动产土地信赖 租赁型不动产租赁型不动产( (土地土地) )信赖信赖1订立信赖契约土地全豹权人(委托人兼原始受益人)承租人7. 租赁契约3. 交付信赖受益权证书2不动产信赖移转11. 信赖利益分派信赖业(受托人)信土地土地托专修立物户9. 租金金融机构兴修公司5乞贷10支出本利金4修立承揽契约6支出修立用度管理公司8. 管理契约12. 返还残余信赖家产 出售型不动产出售型不动产( (土地土地) )信赖交易信赖交易1订立信赖契约土地全豹权人(委托人兼原始受益人)购屋人信赖业(受托人)信託7. 让售3. 交付信赖受益权证书7. 让售价金7. 让售价金2不动产信赖移转9. 返还信赖家产信赖业(受托人)修築物土地土地專戶益)金融机构兴修公司5乞贷8支出本利金4修立承揽契约6支出修立用度 受益权让与布局受益权让与布局受益权让与布局受益权让与布局 不动产信赖受益权让与不动产信赖受益权让与不动产信赖受益权让与系指创始机构(即委托人)以其不动产品(业信赖予受托机构并以异日现金流量之收益做为根基, 向特定人私募交付受益权让与凭证, 以获取资金之行为。) 不动产信赖受益权让与制度流程图不动产信赖受益权让与制度流程图信託監察人承销圈套UnderwriterUnderwriter創始機關(債權人、 委託人)受託機關Trustee投資人Investors4.承銷1 .資產交付信託3.發行受益憑證受益人大會Beneficiary8. 選任監察人Supervisory committeeOriginator信託專戶(資產池)Trust Pool5..支出投資金額證券信用評等Credit Ratings6. 交付投資金額2.設立信託專戶不動產鑑價Appraisal9. 分派受益費及本金攤還服務機構Servicer信用加強機制Credit Enhancement7. 交付价金 邦内现实凯旋案例邦内现实凯旋案例 开辟工银府城信赖受益权商品开辟工银府城信赖受益权商品( (租赁型租赁型) )信赖专户信赖专户承租人承租人( (家乐福家乐福) )原租租金流向7. 7. 受益权让与后之租受益权让与后之租金流向金流向物业管理费信赖管理费信赖受益费(利息)信赖受益费(本金摊还)(本金摊还)8. 8. 支出须要本钱支出须要本钱受益权让与租金流向1. 1. 制订信赖契约制订信赖契约2. 2. 产权信赖挂号产权信赖挂号受托人(开辟工银)委托人兼原委托人兼原始受益人始受益人东展兴业东展兴业投资者受益人3. 3. 开设、 管理开设、 管理5. 5. 进货受益权进货受益权让与价金让与价金9. 9. 受益权让与收益受益权让与收益4. 4. 受益权让与受益权让与6. 6. 交付受益权交付受益权让与价金让与价金 开辟工银朋记修筑信赖受益权商品开辟工银朋记修筑信赖受益权商品( (开辟型开辟型) )土地银行信赖专户兴修期:修立/土地融资利息兴修本钱、 信赖管理费完竣出卖后:修立/土地融资金金、 其他3.土土地融资4. 修立融资7. 受益益权让与价金8兴修监监控管理预售9. 支出须要本钱11. 信赖家产残余代价残余代价委托人兼原始受益人受托人(开辟工银)投资者受益人1. 定订信赖契约2. 产权信赖挂号*土地、 起制权*合修契约、 合修包管金、 现金5. 受益权让与6. 受益权让与价金10. 受益权让与收益 本公司商议中案例本公司商议中案例- -○○○○○○○○大楼○○○○○○○○大楼大楼大楼 信赖资产先容信赖资产先容信赖资产先容信赖资产先容 委托人先容委托人先容‧ ‧ 缘起: 本案系修商与田主以都会更新条缘起: 本案系修商与田主以都会更新条‧ ‧例, 设计采纳合修体例兴例, 设计采纳合修体例兴修修SRCSRC钢骨大楼钢骨大楼‧ ‧钢骨大楼钢骨大楼‧ ‧ 修商: ○○修筑股份有限公司修商: ○○修筑股份有限公司‧ ‧ 田主: 要紧田主为○○○田主: 要紧田主为○○○ 基地身分图基地身分图 信赖资产先容信赖资产先容‧ ‧ 土地座落土地座落‧ ‧ 地号:地号:‧ ‧ 台北市○○区○○段○小段, 地号○○○台北市○○区○○段○小段, 地号○○○- – ○○○○至○○○笔地号。○○○至○○○笔地号。‧ ‧ 面积:面积:‧ ‧ 1 8111 811平方公尺平方公尺(547 83(547 83坪1,8111,811平方公尺平方公尺(547. 83(547. 83坪‧ ‧ 利用分区利用分区‧ ‧ 商三区, 修蔽率商三区, 修蔽率70%70%, 容积率, 容积率560%‧ ‧ 要求剖释要求剖释‧ ‧ 基地格式刚直、 二面对要紧干道、 面对基地格式刚直、 二面对要紧干道、 面对30○○路, 另以松山车站及异日捷运松山线运输为○○路, 另以松山车站及异日捷运松山线运输为主主‧ ‧ 身分剖释身分剖释‧ ‧ 临松山车站及松山小学、 并近临饶河街夜市商圈临松山车站及松山小学、 并近临饶河街夜市商圈○、 、坪) )坪) )560%30米宽米宽 产物开辟筹办产物开辟筹办‧ ‧ 工程名称: 咸集住宅新修工程工程名称: 咸集住宅新修工程‧ ‧ 楼层筹办:楼层筹办:‧ ‧ 地基层地基层5 5层、 地上层、 地上17分为四栋修物分为四栋修物分为四栋修物分为四栋修物‧ ‧ 地面地面1~21~2楼筹办为商办用处楼筹办为商办用处‧ ‧ 地面地面3~173~17楼筹办为日常住宅楼筹办为日常住宅‧ ‧ 地下室地下室B1~B5B1~B5筹办为泊车场及防空逃亡室筹办为泊车场及防空逃亡室17层层SRCSRC钢骨布局大楼并钢骨布局大楼并 ○○○○大楼出售后预估总收益○○○○大楼出售后预估总收益修商坪數修商坪數地 主 坪 數地 主 坪 數樓 層 別樓 層 別52,00052,00042,90042,9001 ,3001 ,3001 ,1 001 ,1 626B4B4B5B560,00060,0001 ,5001 ,6 6B3B364,00064,0001 ,6001 ,60040401 51 52525B2B247,60047,6001 ,7001 ,B1B1銷 售 金 額銷 售 金 額仟仟元元銷售單價銷售單價仟仟元元合計合計坪坪 / / 車 位車 位85,32685,326 1 ,979,71 41 ,979,71 4土增稅土增稅淨收益淨收益土地增值税系以修商分派局部计较, 田主系以实物分派, 无须缴纳土增税2,065,0402,065,040合計合計1 ,548,7401 ,548,7403003005,1 62.465,1 62.462,472.442,472.442,690.022,690.023F~1 7F3F~1 7F38,75038,.5077.5077.5077.502F2F211 ,050211 ,0501 ,0001 ,000211 .05211 .05211 .05211 .051 F1 F1 31 3 修商与田主分派外修商与田主分派外土地增土地增值税额值税额( (仟元仟元) )预估净额预估净额( (仟元仟元) )预 估分派预 估分派金金( ( 仟 元仟 元 ) )额额分派后所分派后所得修物坪得修物坪数数( (坪坪) )0 085, 32685, 326870, 307870, 307870, 307870, 3072, 690. 022, 690. 02田主田主1, 109, 4071, 109, 4071, 194, 733 1, 194, 733 2, 472. 442, 472. 44修商修商85,32685,326 1 ,979,71 41 ,979,71 42,065,0402,065,0405,1 62.465,1 62.46合計合計 资金筹办资金筹办资金筹办资金筹办 资金筹办资金筹办‧ ‧ 资金由来筹办资金由来筹办‧ ‧ 修立融资:修立融资: 3.5‧ ‧ 受托受益权让与:受托受益权让与: 2.99‧ ‧ 修商合修包管金:修商合修包管金: 0 1修商合修包管金:修商合修包管金: 0.1‧ ‧ 资金利用设计资金利用设计‧ ‧ 兴修用度:兴修用度: 6 ‧ ‧ 修立融资利息:修立融资利息: 0.42计计) )‧ ‧ 其他用度:其他用度: 0.133.5亿元亿元2.99亿元0 1亿元亿元0.1亿元亿元亿元6 亿元亿元0.42亿元亿元( (以利率以利率6%6%估估0.13亿元亿元 修立融资修立融资‧ ‧ 额度: 本行供给修立融资额度: 本行供给修立融资3.5‧ ‧ 担保品担保品‧ ‧ ○○区○○段○小段○○○○○区○○段○小段○○○- -○地,地,计计1,8111,811平方公尺平方公尺(547.83押权押权‧ ‧ 总兴修坪:总兴修坪: 7,070.917,070.91坪‧ ‧ 融资计较:融资计较: 7,070.917,070.91坪70%70%‧ ‧3.5亿元亿元○等坪) )配置抵配置抵等1919笔土笔土(547.83坪坪坪 X 70,000X 70,000元元 X X 3. 53. 5亿元亿元 修立融资保护申明修立融资保护申明‧ ‧ 土地估价:土地估价: 547.83547.83坪‧ ‧所初估所初估) )坪 X 1,200X 1,200仟元=6. 57=6. 57亿元仟元亿元( (中华徵信中华徵信‧ ‧ 合修实行估计出卖收益:合修实行估计出卖收益: 19.8‧ ‧ ( (修商分派局部估计出卖收益:修商分派局部估计出卖收益: 11.119.8亿元亿元11.1亿元亿元) )‧ ‧ 归还融资出卖率:归还融资出卖率: 17.68%‧ ‧ ( (修商分派局部归还融资出卖率:修商分派局部归还融资出卖率: 31.53%)17.68%31.53%) 受益权让与要求受益权让与要求‧ ‧ 名称:名称:‧ ‧ 刻期: 二年刻期: 二年‧ ‧ 面额:面额: 3. 3‧ ‧ 售价:售价: 299,320‧ ‧ 本金持分: 每单元面额本金持分: 每单元面额100‧ ‧ 还本体例: 到期一次还本还本体例: 到期一次还本‧ ‧ 年内部酬谢率:年内部酬谢率: 5%○○○○大楼信赖受益权凭证○○○○大楼信赖受益权凭证3.3亿元亿元299,320仟元仟元( (折价率折价率90.7%)100万元90.7%)万元5% 受益权让与申明受益权让与申明让与金额: 面额3. 33. 3亿元‧ ‧ 让与根基: 以合修条约修商分派局部之受益权让与让与根基: 以合修条约修商分派局部之受益权让与‧ ‧ 光阴收益: 到期一次配息, 年内部酬谢率为光阴收益: 到期一次配息, 年内部酬谢率为5%‧ ‧ 受偿商定: 信赖终了进行信赖家产算帐后, 以信赖受偿商定: 信赖终了进行信赖家产算帐后, 以信赖受偿商定信赖终了进行信赖家产算帐后受偿商定信赖终了进行信赖家产算帐后专户资金偿还修立融资, 支出各项税赋、 用度及信专户资金偿还修立融资, 支出各项税赋、 用度及信赖家产之欠债后, 其残余金额优先由受益人获偿票托家产之欠债后, 其残余金额优先由受益人获偿票载面额之金额, 不足时依持有凭证面额比例分派之。载面额之金额, 不足时依持有凭证面额比例分派之。‧ ‧ 让与金额: 面额亿元( (折价率折价率90. 7%)90.7%)5%以信赖以信赖 信赖现金流量预估信赖现金流量预估( (单元: 仟元兴修光阴资金筹办兴修光阴资金筹办( (两年两年) )资金由来资金由来完竣后信赖专户之家产完竣后信赖专户之家产修立融资350,000 专户资金余额受益权有偿让与299,320 合修分回权利代价-修商合修包管金1 0,000 合修分回权利代价-田主合计(1)659,320资金利用资金利用营制用度600,000 修立融资之代偿(1 顺位)修立融资利息42,000 受益权本息支出(2顺位)地价税1 ,894 田主实物分派其他用度11 ,400 信赖专户残余代价合计(2)655,294资金余额资金余额(1)(1)- -(2)(2)信赖专户分派总额归还受益权本利金出卖率归还受益权本利金出卖率单元: 仟元) )完竣后信赖家产之财政设计完竣后信赖家产之财政设计金额金额4,0261 ,1 09,407870,307家产总额1 ,983,740金额金额完竣后信赖专户之分派完竣后信赖专户之分派350,000330,000870,307433,4334,026 信赖专户分派总额1 ,983,740( (修商分派局部修商分派局部) )61 .07% 本案本行利基剖释本案本行利基剖释收入收入部分部分单元单元( (万元万元) ) 备注备注企业金融部企业金融部融资利息收入融资利息收入4,2004,200 2 2年年信赖管理费收入信赖管理费收入信赖管理费收入信赖管理费收入年年年信赖部信赖部640640 2 2年财政筹办费收入财政筹办费收入200200各分行各分行( (或承销商或承销商) )合计合计出卖手续费收入出卖手续费收入3003005,3405,340 信用增强机制信用增强机制信用增强机制信用增强机制 信用增强机制信用增强机制( (一 续修履约包管: 修立经理公司于修立续修履约包管: 修立经理公司于修立光阴有劲控管修立及拨款进度, 并保光阴有劲控管修立及拨款进度, 并包管于修商无法完竣时, 由修经公司负证于修商无法完竣时, 由修经公司负完竣义务。完竣义务。一) ) 土地产权担保: 由田主和修商将其拥土地产权担保: 由田主和修商将其具有之土地配置典质, 以担保本行之修有之土地配置典质, 以担保本行之修立融资, 并信赖挂号移转于本行, 以筑融资, 并信赖挂号移转于本行, 以担保信赖受益权让与之还款由来。担保信赖受益权让与之还款由来。 信用增强机制信用增强机制( (二 修物产权担保: 于修立完竣获得修物修物产权担保: 于修立完竣获得修物执照办理总挂号后, 将修物配置典质执照办理总挂号后, 将修物配置典质于本行, 以担保本行之修立融资, 并于本行, 以担保本行之修立融资, 并信赖挂号移转于本行信赖挂号移转于本行信赖挂号移转于本行, 以担保信赖受信赖挂号移转于本行, 以担保信赖受益权让与之还款由来。益权让与之还款由来。二) )以担保信赖受以担保信赖受 合修包管金: 由修商提拨合修包管金,合修包管金: 由修商提拨合修包管金,以增强本信赖资产之信用。以增强本信赖资产之信用。 各相合人权利、 职守、 危急及利基各相合人权利、 职守、 危急及利基 委托人委托人 委托人权利委托人权利‧ ‧ 受托人对付信赖家产管理体例不符受益人利益时, 委托人受托人对付信赖家产管理体例不符受益人利益时, 委托人得声请法院变更之; 若有牺牲, 得恳求补偿得声请法院变更之; 若有牺牲, 得恳求补偿( (信赖法2323条条) )。 。信赖法1616、 、‧ ‧ 委托人得哀告阅览、 缮写或影印受托人按期作成之信赖财委托人得哀告阅览、 缮写或影印受托人按期作成之信赖家产目次、 进出计较外及哀告受托人申明信赖事件之处理情产目次、 进出计较外及哀告受托人申明信赖事件之处理景况形( (信赖法信赖法31 31、 、 3232条条) )。 。‧ ‧ 信赖利益由委托人享有者, 委托人或其秉承人得随时终止信赖利益由委托人享有者, 委托人或其秉承人得随时终止其信赖; 若非由委托人一共享有, 则委托人及受益人得随其信赖; 若非由委托人一共享有, 则委托人及受益人得随时联合终止信赖时联合终止信赖( (信赖法第信赖法第6363、 、 6464条条) )。 。 委托人职守委托人职守‧ ‧ 委托人需将信赖契约所记录之信赖家产移委托人需将信赖契约所记录之信赖家产移转予受托人转予受托人( (信赖法第信赖法第4 4条条) )。 。委托人应支出信赖契约上载明予以受托人委托人应支出信赖契约上载明予以受托人‧ ‧ 委托人应支出信赖契约上载明予以受托人委托人应支出信赖契约上载明予以受托人之酬佣之酬佣( (两边合意两边合意) )。 。 委托人利基委托人利基‧ ‧ 田主方面田主方面‧ ‧ 田主将土地信赖予受托圈套, 受托圈套可田主将土地信赖予受托圈套, 受托圈套可负起监视管理之义务, 杜绝过去修商因营负起监视管理之义务, 杜绝过去修商因兴修经过中无法实行修物而酿成「烂头屋修经过中无法实行修物而酿成「烂头屋修经过中无法实行修物而酿成「烂头屋」修经过中无法实行修物而酿成「烂头屋」的环境。的环境。‧ ‧ 修商方面修商方面‧ ‧ 修商因信赖方针之特定而获得于信赖家产修商因信赖方针之特定而获得于信赖家产( (本案为土地本案为土地) )兴修咸集住宅大楼之权利,兴修咸集住宅大楼之权利,避免过去田主应许合修后又懊悔酿成合修避免过去田主应许合修后又懊悔酿成合修破局之环境。破局之环境。 受托圈套权利受托圈套权利‧ ‧ 依信赖契约之商定, 收守信赖筹办费、依信赖契约之商定, 收守信赖筹办费、信赖管理费等各项用度信赖管理费等各项用度‧ ‧ 依信赖契约之商定, 管理、 利用、 处依信赖契约之商定, 管理、 利用、 处分信赖家产分信赖家产 受托圈套受托圈套受托圈套受托圈套 受托圈套职守受托圈套职守‧ ‧ 依信赖本心, 以善良管理人之留心职守处理信赖家产依信赖本心, 以善良管理人之留心职守处理信赖家产( (信赖法第托法第2222条条) )信‧ ‧ 制具帐簿及信赖家产目次, 载明各信赖事件处理情景制具帐簿及信赖家产目次, 载明各信赖事件处理情景( (信赖法第托法第31 31条条) )。 。信‧ ‧ 以信赖家产制发受益权凭证时, 依照信赖契约与发行章程以信赖家产制发受益权凭证时, 依照信赖契约与发行章程划定, 以信赖家产之收益, 按期给付投资人受益费。划定, 以信赖家产之收益, 按期给付投资人受益费。‧ ‧ 不得对委托人或受益人有矫饰、 诈欺或其他足致他人误信不得对委托人或受益人有矫饰、 诈欺或其他足致他人误信之行为。之行为。 受托圈套利基受托圈套利基‧ ‧ 开辟新布局型融资开辟新布局型融资(Structured Finance)(Structured Finance)商品, 制造银行竞赛上风。商品, 制造银行竞赛上风。增众商品众样性增众商品众样性‧ ‧ 增众商品众样性, 降低运行危急及增众银增众商品众样性, 降低运行危急及增众银行收入。行收入。降低运行危急及增众银降低运行危急及增众银‧ ‧ 做为资金需求与需要者之导管脚色, 以提做为资金需求与需要者之导管脚色, 以提升资金利用效率。高资金利用效率。 受托圈套危急剖释受托圈套危急剖释‧ ‧ 掌管受托人, 如有成心或过失导致信赖财掌管受托人, 如有成心或过失导致信赖家产有损害之事由发作时, 委托人、 受益人产有损害之事由发作时, 委托人、 受益人或其他受托人哀告以金钱补偿信赖家产所或其他受托人哀告以金钱补偿信赖家产所受损害或回答原状并得哀告减免酬谢受损害或回答原状并得哀告减免酬谢( (信赖受损害或回答原状并得哀告减免酬谢受损害或回答原状并得哀告减免酬谢( (信赖法第法第2323条条) )。 。‧ ‧ 受托人因信赖行为对受益人所义务之债务,受托人因信赖行为对受益人所义务之债务,仅于信赖家产限度内负履行义务。仅于信赖家产限度内负履行义务。‧ ‧ 受托标的因信赖无法实行其信赖方针时,受托标的因信赖无法实行其信赖方针时,对受托圈套之声望危急对受托圈套之声望危急(Reputation Risk)信赖信赖(Reputation Risk)。 。 危急控管之法则危急控管之法则‧ ‧ 确实听从内部限定与内部查核制度,确实听从内部限定与内部查核制度,克尽善良管理人及忠诚职守克尽善良管理人及忠诚职守‧ ‧ 信赖契约制订应明确鲜明信赖契约制订应明确鲜明‧ ‧ 确定信赖家产与自有家产分立法则确定信赖家产与自有家产分立法则 投资人投资人 投资人权利投资人权利受益人) )依信赖契约所载之划定获得依信赖契约所载之划定获得信赖利益信赖利益( (信赖法第信赖法第1717条条) ), 本案之信赖利益则以受益权凭证所记录对受益人之本金归还则以受益权凭证所记录对受益人之本金归还及孳息分派。及孳息分派。‧ ‧ 本案筹办以委托人与投资人本案筹办以委托人与投资人( (受益人‧ ‧ 本案筹办以委托人与投资人本案筹办以委托人与投资人( (受益人有信赖利益, 委托人与受益人得联合终止信有信赖利益, 委托人与受益人得联合终止信赖托( (信赖法第信赖法第6464条条) )。 。‧ ‧ 信赖家产之管理法子因情事故更而不吻合受信赖家产之管理法子因情事故更而不吻合受益人之利益时, 受益人得声请法院变更之益人之利益时, 受益人得声请法院变更之( (信赖法第托法第1616条条) )。 。‧ ‧ 投资人投资人( (受益人, 本案之信赖利益受益人) )联合享福益人) )联合享联合享联合享信 投资人职守投资人职守 本案筹办, 投资人须支出投资金额, 获得本案筹办, 投资人须支出投资金额, 获得受益权凭证。受益权凭证。 投资人危急剖释投资人危急剖释‧ ‧ 突发之变乱危急突发之变乱危急(Events Risk)(Events Risk)‧ ‧ 信赖家产之运行危急信赖家产之运行危急(Operation Risk)‧ ‧依信赖业法第依信赖业法第31 31条划定, 受托人不得同意担保不得同意担保‧ ‧信赖家产之本金或最低收益率,信赖家产之本金或最低收益率,投资机构须自投资机构须自‧ ‧负盈亏之责。负盈亏之责。(Operation Risk)条划定, 受托人 投资人利基投资人利基‧ ‧ 信用增强机制信用增强机制( (产权担保、 修经公司履约产权担保、 修经公司履约包管包管.).)降低投资危急降低投资危急 (Investment Risk)Risk)。 。‧ ‧ 增众自有投资组合之众样性, 降低编制风增众自有投资组合之众样性, 降低编制风‧ ‧ 增众自有投资组合之众样性, 降低编制风增众自有投资组合之众样性, 降低编制危急险(System Risk)(System Risk)。 。‧ ‧ 以证券化可让与及可豆剖之个性, 降低流以证券化可让与及可豆剖之个性, 降低流动性危急动性危急 (Liquidity Risk)(Liquidity Risk)。 。‧ ‧ 以布局性融资获得不动产开辟之高酬谢。以布局性融资获得不动产开辟之高酬谢。(Investment 功课时程设计功课时程设计 功课时程设计功课时程设计與修築經理公司洽談履約保證與修築經理公司洽談履約保證與修築經理公司洽談履約保證與修築經理公司洽談履約保證約約3030天天实行信託受益權憑證規劃作業及修築融資实行信託受益權憑證規劃作業及修築融資申請事宜申請事宜約約3030天天確認信託關係並簽訂信託契約確認信託關係並簽訂信託契約約約3030天天不動產信託移轉登記並实行受益權召募不動產信託移轉登記並实行受益權召募約約4545天天洽談特定投資人投資洽談特定投資人投資約約2020天天 结论结论结论结论 本案统治体例本案统治体例( (逐一) )1. 1. 纯粹信赖体例纯粹信赖体例( (他行融资2. 2. 益处: 本行可收取财政筹办费、 信赖益处: 本行可收取财政筹办费、 信赖处分费及出卖手绩费等。处分费及出卖手绩费等。他行融资) )3. 3. 纯粹融资体例纯粹融资体例( (他行信赖4. 4. 益处: 本行可收取融资息金收入益处: 本行可收取融资息金收入他行信赖) ) 本案统治体例本案统治体例( (二以信赖+ +融资体例融资体例益处: 可同时获得上述益处: 可同时获得上述1 1、 、 2 2项之各项收入但碍于目前规矩尚无目前规矩尚无明文划定, 仍有下列几点有待予以清楚文划定, 仍有下列几点有待予以分清:清:利益冲突之回避题目利益冲突之回避题目利益冲突之回避题目利益冲突之回避题目善良管理人与债权人脚色善良管理人与债权人脚色(1.(1. 融资利率制订融资利率制订 2. 2. 强制执行强制执行) )二) )3. 3. 以信赖项之各项收入但碍于题目点题目点(Conflict point)(Conflict point)处理计划处理计划(Solution)(Solution)利用与他行团结联贷利用与他行团结联贷 降低利益利用与他行团结联贷利用与他行团结联贷, ,降低利益衡突之疑虑衡突之疑虑降低利益降低利益1. 1.除以开辟为方针土地信赖且经所有受益除以开辟为方针土地信赖且经所有受益人应许者, 不得以信赖家产借入款子人应许者, 不得以信赖家产借入款子( (信赖业法业法2626条条) )。 。。 。2. 2.除经受益人应许者, 不得于信赖家产上除经受益人应许者, 不得于信赖家产上配置或获得权利之划定配置或获得权利之划定( (信赖法信赖信赖法3535条条) )。 。先配置土地典质权办理融资,先配置土地典质权办理融资,再办理信赖移转挂号。再办理信赖移转挂号。 不动产信赖或证券化凯旋要件不动产信赖或证券化凯旋要件体质较佳之受托资产体质较佳之受托资产( (案源案源) )- – 能爆发固定高收益现金流量之不动产能爆发固定高收益现金流量之不动产( (商办大楼、 饭大楼、 饭铺、 卖场、 百货公司店、 卖场、 百货公司)- – 具有高度开辟代价之不动产具有高度开辟代价之不动产具有高度开辟代价之不动产具有高度开辟代价之不动产完竣之布局型融资完竣之布局型融资(Structured Finance)(Structured Finance) 筹办- – 与合联部分之合力筹谋与合联部分之合力筹谋( (企金部分、 信赖部分、 交易门、 交易部分部分 等等) )- – 与外部合力机构之政策定约与外部合力机构之政策定约( (如修经公司、选任之服选任之办事机构、 评等机构、 信用增强机构务机构、 评等机构、 信用增强机构. . . . 等10 顺畅之出卖渠道顺畅之出卖渠道1. 1.2. 2.商办3. 3.4 44. 4.5. 5.6. 6.) 。 。筹办企金部分、 信赖部7. 7.8. 8.如修经公司、9. 9.10等) ) 本行不动产信赖兴盛与兴盛对象本行不动产信赖兴盛与兴盛对象1. 1. 将典质品为不动产之将典质品为不动产之NPL发行受益权凭证, 可处理或延续银行过期发行受益权凭证, 可处理或延续银行过期放放款之题目甚者得以处理银行赔价拍卖款之题目甚者得以处理银行赔价拍卖款之题目, 甚者, 得以处理银行赔价拍卖款之题目, 甚者, 得以处理银行赔价拍卖的的窘境。窘境。NPL, 经由不动产信赖,, 经由不动产信赖,2. 2. 素地素地/ /低开辟地域低开辟地域/ /合修案利运用不动产信赖受益权让与经过, 制造各方用不动产信赖受益权让与经过, 制造各方合修案/ /都会更新案, 可都会更新案, 可 附件附件附件附件资产证券化先容资产证券化先容 资产证券化之品种资产证券化之品种金融資產( 金融債權)( 金融債權)負債新的證券化( 資產證券化)傳統證券化( 公 司 債)實物資產( 不 動 產)資本票)( 股 证券化的分类证券化的分类金融资产金融资产证券化证券化证券化证券化汽车贷款证券化典质担保债权证券化公司发行股票、 公司债券等流公司发行股票、 公司债券等流利性强的金融商品, 庖代古代通性强的金融商品, 庖代古代金融机构短期融资与历久贷款金融机构短期融资与历久贷款古代(企业金融) 证券化古代(企业金融) 证券化不动产不动产证券化证券化不动产投资信赖不动产资产信赖消费贷款证券化其他资产证券化资产证券化 资产证券化品种资产证券化品种( (逐一) )(1) MBS(Mortgage(1) MBS(Mortgage- -Backed Securities)Backed Securities)不动产典质贷款债权证券化, 亦即以不不动产典质贷款债权证券化, 亦即以不动产典质债权为担保或根基资动产典质债权为担保或根基资(Underlying(Underlying) ) 所发行的受益证券所发行的受益证券assets)assets) 所发行的受益证券。所发行的受益证券。(2) ABS(Assets(2) ABS(Assets- -Backed Securities)Backed Securities)资产根基证券, 系以不动产产权为根基资产根基证券, 系以不动产产权为根基而发行之受益证券。而发行之受益证券。 资产证券化品种(二)资产证券化品种(二)(3) IBS(Income(3) IBS(Income- -Backed Securities)Backed Securities)收益根基证券, 系以不动产收入为根基所收益根基证券, 系以不动产收入为根基所发行之受益证券。发行之受益证券。行券行券(4) SBS(Security(4) SBS(Security- -Backed Securities)Backed Securities)以已发行受益证券之收益为根基, 再重以已发行受益证券之收益为根基, 再从头组群新组群(Pooling)(Pooling) 聚集, 所发行的受益证聚集, 所发行的受益证券。券。 资产证券化品种(三)资产证券化品种(三)(5) REITs (Real Estate Investment (5) REITs (Real Estate Investment Trust)Trust)不动产投资信赖基金不动产投资信赖基金不动产投资信赖基金, 与投资不动产投资信赖基金, 与投资『 『信赖受益凭证受益凭证』 』 ( (基金基金) ) 为相相像的一种金融为相相像的一种金融用具, 每每正在市集中公然交往, 要紧投用具, 每每正在市集中公然交往, 要紧投资于收益性的不动产, 如购物中央、 出资于收益性的不动产, 如购物中央、 出租公寓及旅店等, 亦可贷款给房地产公租公寓及旅店等, 亦可贷款给房地产公司, 获取息金收入。司, 获取息金收入。与投资与投资『 『信赖信赖信赖 资产证券化要紧举措资产证券化要紧举措 资产创始: 由创始机构创始资产。资产创始: 由创始机构创始资产。 组合包装: 创始构构将要求相像之组合包装: 创始构构将要求相像之资产加以组群汇总, 信赖予信赖机资产加以组群汇总, 信赖予信赖机构。构。 信用巩固: 通过内部信用巩固或外信用巩固: 通过内部信用巩固或外信用巩固: 通过内部信用巩固或外信用巩固: 通过内部信用巩固或外部信用巩固等体例, 提升证券之信部信用巩固等体例, 提升证券之信用评等, 减轻证券投资人之危急。用评等, 减轻证券投资人之危急。 出卖及交往: 受托机构经由证券承出卖及交往: 受托机构经由证券承销商, 将受益证券出卖于投资人。销商, 将受益证券出卖于投资人。 事件统治或办事: 委由创始机构或事件统治或办事: 委由创始机构或其他机构有劲处分办事, 将其谋划其他机构有劲处分办事, 将其谋划收获分派予投资人。收获分派予投资人。资产创始资产创始组合包装组合包装信用巩固信用巩固信用巩固信用巩固事件统治事件统治销出卖售交交往易

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